所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科活下去

“萬科是在激進(jìn)拿地，還是維持一個正常運轉(zhuǎn)，算算拿地成本占比就能知道。其實，萬科歷史上一直都有通過并購、合作來實現(xiàn)買地，只是后來招拍掛(我國國有土地使用權(quán)的出讓管理制度)也做，導(dǎo)致大家對并購忽視了，覺得今年突然特別多。”

媒體交流會現(xiàn)場，關(guān)于“活下去”的爭議不出意外地被提及時，郁亮的語氣并沒有太大起伏。

“萬科始終是一種兢兢業(yè)業(yè)、如履薄冰的態(tài)度，我們把每一天都當(dāng)成最后一天在活。”

他還舉了個形象的例子，大家手里都有一瓶水，水喝了一半的時候，有些人覺得還有一半水可以喝，有些人認(rèn)為只有一半水了，是否需要想解決方案?

對同樣的事情，大家的看法會不一樣。“活下去”不過是萬科強烈危機意識的體現(xiàn)。

而活下去的方式是所有行為都“收斂聚焦”。為此，現(xiàn)金流成了近兩年萬科高層在公開場合屢屢提到的詞，回款也成了超越銷售額、利潤的核心指標(biāo)。

其實，早在2014年，郁亮就曾表示公司放棄了規(guī)模這件事，以回款為考核核心。而萬科新一任總裁祝九勝首次和郁亮在鏡頭前亮相時，郁亮稱其帶來的變化是“以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)”。

體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，是2015年、2016年、2017年萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為160.46億元、395.66億元、823.23億元，造血能力明顯增強。

“如果沒有達(dá)成6300億元回款，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”在此前內(nèi)部會議上，郁亮曾下過這樣的定論。

這一次，他說：“今年萬科房子還是賣得不錯的，6300億元的銷售回款目標(biāo)基本可以完成。”

 收斂、聚焦于“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”

“行業(yè)有問題嗎？沒有什么大問題，但是做的東西和要求不一樣了。”郁亮說。

危機的確存在，機會也一樣。

住房全面短缺的時代基本結(jié)束，但居住問題沒有得到真正解決，不平衡、不充分的問題明顯，比如說銷售房子多，租賃住宅卻很少。人們所需要的東西，也不只是房子本身，還有房子里面的內(nèi)容。

這就是未來的想象空間。

于是，萬科不再是純純粹粹的地產(chǎn)商，而是城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，并以此為收斂和聚焦的中心，“所有業(yè)務(wù)向這個方向展開是對的，偏離這個方向是錯誤的。”

對城市活力的觀察，有一些新的指南：一是經(jīng)濟(jì)要素，二是人口流動。

長三角日均進(jìn)滬5萬人以上，出滬3.5萬人以上；90%的城際資本集中于26%的城市，國內(nèi)投資網(wǎng)絡(luò)高度聚集于長三角，尤其是上海。

而萬科在上海區(qū)域的35城布局，基于類似大數(shù)據(jù)，以及從城市到城市群再到城市圈的變化趨勢，探索集約與混合，打造跨界融合的聚焦生態(tài)：

教育布局4個城市，運營20個全日制學(xué)校和幼兒園；

長租公寓覆蓋10個城市，房間數(shù)2萬間；

醫(yī)療服務(wù)布局6個城市，運營床位3540張；

倉儲物流布局13個城市，可租面積330萬平方米；

產(chǎn)業(yè)辦公開業(yè)運營33個，經(jīng)營面積233萬平方米；

……

每一個項目都是萬科的數(shù)據(jù)采集點，最后反饋到具體的產(chǎn)品落地，形成閉環(huán)。

萬科集團(tuán)高級副總裁、萬科上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官張海說：“收斂不是收縮，核心還是要聚焦。我們做了更為細(xì)致的，以客戶價值為核心的聚焦，本質(zhì)上讓我們的業(yè)務(wù)變得更強，讓萬科更好地活下去。”

由此，萬科上海區(qū)域在2018年1-10月實現(xiàn)銷售金額1555億元，銷售面積755萬平方米，銷售套數(shù)65000套。

而“鄉(xiāng)村振興”的東羅實踐，一年間實現(xiàn)污水一體化處理設(shè)施覆蓋2500人，人均收入增長700元。

“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商是戰(zhàn)略，而戰(zhàn)略的成果在短時間內(nèi)是不容易看出來的。”郁亮說。

東羅村不賺錢，現(xiàn)在很多公司不賺錢，但并不妨礙它成為很優(yōu)秀、很偉大的公司。而且，今天做業(yè)務(wù)如果只以是否可以賺錢衡量，可能會出錯。

以下為萬科媒體交流會現(xiàn)場問答內(nèi)容整理。

提問：萬科要做“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，這個“鄉(xiāng)”怎么理解？

郁亮：中國第二階段的城市化，一定是城市圈化，城市群化，都市圈化，包括現(xiàn)在國家的粵港澳大灣區(qū)，長三角一體化，跟重慶、西安、武漢等區(qū)域中心。

在第二階段的城市化中，城市和鄉(xiāng)村的劃分不是那么清晰。圍繞核心城市周邊的“鄉(xiāng)”，不只是農(nóng)村業(yè)務(wù)，也是都市圈的一部分。如果中國“鄉(xiāng)”的問題，不放到城市化進(jìn)程中去，不正視都市化的運用，是很難真正解決的。

提問：像撫仙湖這樣的文旅產(chǎn)品，是否會持續(xù)做？有什么規(guī)劃？

郁亮：萬科不做旅游，我們做度假產(chǎn)品，以開發(fā)為主。我們認(rèn)為未來度假一定會成為新的消費需求，所以我們創(chuàng)造度假場景。

其實祖國大好河山很多都在西部。像撫仙湖這樣的度假產(chǎn)品會符合相當(dāng)一部分的有度假需求的人，也能夠協(xié)助把中西部建設(shè)好。所以我們會把它作為產(chǎn)品線對待。

提問：此前萬科內(nèi)部提及業(yè)務(wù)要聚焦、收斂，這段時間以來，萬科有哪些業(yè)務(wù)是收斂的和聚焦的？

郁亮：對于萬科而言，每年的秋季例會，就是做戰(zhàn)略檢討，一只腳站在現(xiàn)在，一只腳站在未來。只不過今年我們認(rèn)為需要收斂聚焦，過去太發(fā)散了，需要大家凝聚起來往一個方向走。

從未來發(fā)展方向來看，人們所需要的東西，不只是房子本身，也需要房子里面的內(nèi)容。我們現(xiàn)在有硬件，但是沒有軟件。有房子，但是沒有合適的內(nèi)容放進(jìn)去，也就是缺少圍繞美好生活的服務(wù)，這些都是需要收斂聚焦的。

提問：在投資方面，未來，萬科在一二三線城市怎么布局？

郁亮：在投資方面，萬科不按一二三四線城市劃分，關(guān)注的重點是粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀等經(jīng)濟(jì)圈，當(dāng)然也包括武漢、西安等中西部核心都市圈。萬科的發(fā)展戰(zhàn)略是進(jìn)一步向核心都市圈聚焦，在核心都市圈以外，萬科的投資都會非常慎重。

提問：深圳地鐵持股后，是否有什么變化？有什么樣的影響，或者沖擊？

郁亮：深圳地鐵采取的是“積極不干預(yù)”政策，在任何大的問題、重大決策上都支持萬科，從來沒有干預(yù)萬科的日常工作，萬科企業(yè)文化沒有受到影響。

提問：今年6300億元的回款目標(biāo)，是否真的很難達(dá)到？

郁亮：問題不大。6000億元到6300億元之間差距大嗎？不大的。但是，我們所強調(diào)的重視現(xiàn)金流的理念得到了貫徹。每天大家為回款做了什么工作，樓賣得怎么樣，盤有沒有開好，錢有沒有收到，客戶資料的準(zhǔn)備有沒有加快等等，這些工作天天盯著，相信萬科的銷售回款率肯定是業(yè)內(nèi)最高的之一。

回款有個特點，每一天的回款都是下午3點以后才完成，每個禮拜都是最后兩天完成，每個月到最后一個禮拜完成，每個季度到最后一個月完成。我老是想把它改得月度間均衡，季度間均衡，但是發(fā)現(xiàn)很難做到。

提問：地產(chǎn)行業(yè)的人在聊的都是這個冬天有多長，怎么過去，但您的意思是不要總是考慮冬天還有多長，因為整個環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很大的變化,是嗎？

郁亮：2016年《人民日報》發(fā)表了一個權(quán)威的訪談，說中國的經(jīng)濟(jì)走勢是L形走勢，而且這個走勢不是一年兩年，很多人對此不好好讀，我們認(rèn)真讀了。

當(dāng)然，我們在做業(yè)務(wù)的時候，把問題想得艱苦一些，困難一些，沒什么壞處，如果你準(zhǔn)備不足，反而會出問題。

如果政策寬松，是好事，如果沒有，等著政策改變？這個東西是基本國策，政策的寬松，“寬”跟“緊”略有波動，但是整體不會變。所以萬科要按照自己的做法做下去，要有憂患意識。對別的公司沒有話可說，也不會說。